Pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, art. 4º), o inquilino que devolve o imóvel antes do fim do contrato paga a multa prevista, mas reduzida na proporção do tempo que ainda faltava: quem cumpriu metade do prazo paga metade da multa.
Como calcular
A fórmula é: multa contratual ÷ meses do contrato × meses restantes. Exemplo: contrato de 30 meses, multa de três aluguéis de R$ 2.000 (R$ 6.000), entrega das chaves no 18º mês. Faltavam 12 meses. R$ 6.000 ÷ 30 × 12 = R$ 2.400.
A multa usual é de três aluguéis, mas não há valor fixado em lei. Multas muito altas podem ser reduzidas pelo juiz, com base no artigo 413 do Código Civil.
Quando o inquilino não paga multa
- Transferência de emprego para outra cidade, determinada pelo empregador, com aviso por escrito ao locador com 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).
- Contrato já vencido e prorrogado por prazo indeterminado: basta aviso prévio de 30 dias.
- Descumprimento do locador, como problemas estruturais não reparados que impedem o uso do imóvel.
- Cláusula contratual que dispense a multa após certo período.
E se quem quer encerrar é o locador?
Durante o prazo do contrato, o locador não pode retomar o imóvel, salvo nas hipóteses do artigo 9º (acordo, infração, falta de pagamento ou reparos urgentes). Depois do prazo, nos contratos residenciais de 30 meses ou mais, pode pedir a desocupação com aviso de 30 dias.
Cuidados na entrega das chaves
- 1.Notificar por escrito, com antecedência e comprovante.
- 2.Fazer vistoria de saída comparando com a de entrada, com fotos.
- 3.Quitar contas de consumo e condomínio até a data.
- 4.Pegar recibo de entrega das chaves e termo de quitação.
Perguntas frequentes
- A multa pode ser descontada do caução?
- Pode, se houver acordo ou previsão contratual. Na falta de acordo, o locador precisa cobrar, e o valor do caução deve ser devolvido corrigido, abatidos débitos comprovados.
- Contrato comercial segue a mesma regra?
- A proporcionalidade do artigo 4º também se aplica às locações não residenciais urbanas, mas contratos comerciais costumam ter cláusulas negociadas que precisam ser analisadas.
- Contrato sem multa escrita: pago algo?
- Sem cláusula penal, não há multa a pagar, apenas o aviso prévio e os débitos existentes até a entrega.
Sobre o autor
Rodrigues & Silva Advocacia atua em Porto Alegre desde 2013, com foco em Direito de Família e Sucessões, Direito Imobiliário e Contratos. A sociedade está registrada sob o nº OAB/RS 9.591, e os sócios Dra. Milena Silva e Dr. Vinícius Rodrigues respondem pelos casos do escritório. Conheça o escritório.
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